Minister Eric Wiebes raadde horecaondernemers onlangs aan om tafel te gaan met de huurbaas. Ook hij zou via huurkorting zijn steentje mogen bijdragen aan het overeind houden van de horeca in coronatijd. Frituurwereld ging te rade bij Meester Advocaten; deze specialist in horecarecht is partner van vakvereniging ProFri.
Hoe kun je als cafetariahouder korting op de huur afdwingen?
1. Huurkorting afdwingen
Natuurlijk moet je eerst zelf het gesprek aangaan met je huurbaas. Het is raadzaam een dossier op te bouwen over deze gesprekken/onderhandelingen.
Hoewel onder meer brouwers en enkele andere partijen horecabedrijven huurkorting gaven, is lang niet elke huurbaas bereid dit te doen. Omdat door de lockdowns sprake is van een uitzonderlijke situatie, is corona geen normaal bedrijfsrisico. De horeca kan dus, aldus het advocatenkantoor, een procedure (kort geding) aanspannen.
Bijvoorbeeld door een beroep te doen op het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:204 en artikel 7:207). Hierin staat dat vanwege gebrek aan huurgenot een deel van de huur teruggevorderd kan worden of schadevergoeding kan worden geëist. Ook is het mogelijk met een beroep op andere wetsartikelen (6:258 BW en 6:248 BW) onvoorziene omstandigheden aan te tonen en bij de verhuurder een beroep te doen op de redelijkheid en billijkheid.
2. Sprekende voorbeelden
Op zijn website noemt Meester Advocaten enkele sprekende voorbeelden van succesvolle juridische procedures. In een zaak die een brouwer tegen een huurbaas aanspande namens een klant (horecaondernemer), vond de voorzieningenrechter een huurverlaging van eenderde over de maanden april tot en met augustus 2020 niet onredelijk.
In Amsterdam oordeelde de voorzieningenrechter recent over een huurkorting voor een hotel. De rechter kwam tot de volgende huurverlagingen: 50 procent voor het tweede kwartaal; 40 procetn voor het derde kwartaal en 25 procent voor het vierde kwartaal. Overigens kan het zijn dat na dit vonnis in kort geding een bodemrechter alsnog een andere uitspraak doet.
3. Merendeel wordt toegekend
Tot op heden valt het merendeel van de juridische eisen over huurkorting uit in het voordeel van de huurder. In 16 van de 25 bekeken zaken, trekt de horecaondernemer aan het langste eind.
Het gaat dus in alle gevallen om uitspraken in een kort geding tussen huurder en verhuurder. Dit betekent dat een bodemrechter nog een definitief oordeel geeft. Dit argument gebruiken verhuurders vaak om het enthousiasme bij hun huurders te temperen. Meester Advocaten schrijft dat de uitspraak in kort geding in veel gevallen overeen zal komen met het oordeel van de bodemrechter. Hooguit zal die de huurkorting iets naar beneden bijstellen.
Concluderend stelt de juridische dienstverlener: “Grosso modo kan worden gezegd dat een huurkorting van drie maanden over 2020 haalbaar zou moeten zijn.“
4. Enkele voorwaarden
De website Meestermeester.nl schetst nog enkele voorwaarden; zaken waardoor een huurder (horecaondernemer) sterker staat in een juridische procedure tegen de huurbaas.
- Goed betalingsgedrag en goed huurderschap in het algemeen (in de periode voor corona) zijn belangrijk. Als de verhoudingen daarvoor al stroef waren, is een rechter logischerwijs minder genegen een huurkorting toe te wijzen.
- De betalingsproblemen dienen louter en direct gerelateerd te zijn aan de coronacrisis.
- Bij goed huurderschap hoort natuurlijk ook dat je eerst serieus hebt geprobeerd om met verhuurder in overleg te gaan over de betalingsproblemen.
- De omzetdaling en de algehele financiële toestand van het bedrijf dient aangetoond te worden door een externe partij, zoals een boekhouder of accountant. Denk daarbij wellicht ook aan extra onderbouwing zoals trend in de passantentellingen.
- Huurder dient alternatieve verdienmogelijkheden (zoals overstappen op bezorging en/of afhaal) te benutten of aan te tonen dat die in het specifieke geval geen soelaas bieden (als de kosten hoger zijn dan de baten).
- Ook inzage in persoonlijke inkomsten en uitgaven van de ondernemer (aanpassen dividend-uitkering/terugschroeven management fee, aanspreken persoonlijke reserves) kunnen helpen bij toekenning van een korting.
- Voor zover huurder in aanmerking komt voor overheidshulp (steunmaatregelen in het kader van corona) dient die benut te worden.
Publicaties over huurkorting:
https://www.meestermeester.nl/overige/weblog/huurkorting-vanwege-corona#.X9sNU9hKjcs
www.meestermeester.nl
Meester Advocaten, specialist in horecarecht, is partner van vakvereniging ProFri. Je kunt terecht bij het secretariaat van ProFri voor meer informatie.
